土拍热浪、库存新低！明年五象新区房价怎么变？

今天，2019年12月28日，南宁土拍市场的“压轴大戏”如期上演。

备受关注的原因：五象新区、4幅地块、约450亩、年度规模最大地块上场！

最终，4幅地块均有程度不一的激烈竞争，最大拉锯战的当属267亩的超级地块，阳光城与龙光两家房企“死磕到底”，战况激烈。

最终，阳光城拿下五象267亩的年度超级地块，总价30.7亿元，是2019年度土地总价TOP1。

重庆银河布局南宁第二盘，首进龙岗，4.97亿元地67亩，楼面价2775元/㎡。

大唐五象南再拿地！55.6亩，46轮竞价，总价约5.06亿，楼面价3413元/㎡！

龙光成功夺得五象59亩地！总价约6.87亿元！楼面价4971元/㎡!

四幅商住地块总计成交金额为47.59亿元！

(今日土地成交信息一览表）

Part1

土地市场区域冷暖分化

在过去的这一周，南宁土拍市场迎来了节奏最为密集的出让，五象、江南、兴宁、青秀均有地块上场，冷暖不一。

青秀仙葫地块（126.756亩）因竞买人不足流拍；兴宁三塘150亩商住用地底价成交（其中零售商业约69亩，这是整体地价较低的原因）。

江南锦富路24亩双地铁地块，在一番竞价之后，云星集团以2.76亿元斩获，楼面价4313元/㎡。与深石、金翰等项目的楼面价相比，地价微降。

建发底价截获江南区锦富路17亩地块，楼面价4011.43元/㎡。

相比而言，五象新区的土拍，房企竞争较为激烈，核心区地价坚挺。

建发截获的五象湖130亩一线湖景地块，总价17.09亿元，增减挂钩结余指标配购费64090万元，实际楼面价约为13612元/㎡。（其实还有上升空间）

阳光城截获的267亩年度超级地块，实际楼面价7000 元/㎡，比同区域的安置地块，地价高出不少。

总体而言，五象的土地市场，与商品房市场相似，仍保持着较高的热度。

Part2

多个板块商品住宅库存低

房价受供求关系影响。

据克而瑞数据显示，南宁多个板块，商品住宅库存量较低，多个核心板块去化周期低于整体水平。

比如五象湖板块、五象湖东板块，去化周期仅2.5个月、2.6个月，库存量很低。而且区域内的新盘量并没有几个，可以说这两个板块的商品住宅是供不应求的。

五象南几个楼盘，2019年整体的成交面积高达90.86万㎡，如今区域内在售的楼盘，可售货量并不多，去化周期仅为3.5个月。

此外，龙岗板块去年的销量令人惊艳，高达103.56万㎡，成交均价10994元/㎡，量价齐升。目前库存周期为5.1个月。

另外，兴宁三塘板块、江南区五一路板块的在售楼盘也很有限，去化周期也较短。

而从市场的库存摸底看，西乡塘北湖商圈、相思湖板块可售房源也不多。

可以说，目前年南宁多个热门的置业板块，库存都较低。

截至11月，南宁商品住宅库存面积为527万㎡，去化周期5.7个月，市场比较健康稳健。

Part3

五象新区，供需两旺

这两年，大家都能明显的感受到五象新区的置业热度，一直高居不下。

在楼市上行的时候，五象新区一房难求，热抢的现象蔓延。

在楼市下行的周期，五象新区置业热度犹存，整体价格坚挺。

供需两旺，是五象新区楼市的状态。

据数据显示，2019年前11月，五象新区良庆区商品住宅成交量领跑南宁楼市，成交量高达356.91万㎡，在六大城区中占比35%%u3002而龙岗板块的成交量也高达103.56万㎡。

五象新区的商品住宅成交量，已占据半壁江山。

楼市的热度、土拍市场房企拿地的热情，都在说明，五象的热度依然高温。

从房价数据看，

2014-2018年，五象新区房价昂扬向上，这个走势与区域的不断完善成正比。

2018-2019年，五象新区房价开始起起落落。这两年，五象新区核心的五象湖板块，在售楼盘房源寥寥无几。

而成交的核心区域是良庆大桥南、五象南、五象湖西、玉洞西等板块，受限价、精改毛等因素影响，房价在11000-13000元/㎡之间。

关于五象新区房价的表现，老编之前分析过，详看《五象新区房价降了？真相是……》。

但五象整体房价不涨的这个印象，明年或将发生变化。

1、限价盘基本清盘。目前仅五象澜庭府房源量相对充足。

2、限价政策逐渐退出，多个不限价盘即将上市。

3、龙光天瀛、建发央玺、锦麟玖珑玺等五象湖核心区的高端盘入市，房价定位2万。

4、五象湖东合景叠翠峰、阳光城267亩新项目等入市，价格会高于被限价的龙光玖誉湖、檀府印象，房价大概率会高于当下的12500元/㎡水平。

所以，明年的五象新区，格局再次发生较大变化，价格的梯队也会发生转变，整体的价格会慢慢爬升。

整个区域均价12000元/㎡的时代即将成为过去。

所以老编认为，眼下五象新区房价13000元/㎡以下的楼盘，都是入手的好时机。

最后附个表吧：

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